Большая редакционная аналитика от руководителя проекта «Именно.ру» Андрея Торопова — внимательный профессиональный взгляд на суть новых положений Жилищного кодекса.

 

В 2012 году в Жилищный кодекс РФ ввели революционные положения, они устанавливают обязанность собственников помещений в многоквартирном доме вносить ежемесячные взносы на капитальный ремонт общедомового имущества.

За потоком законодательных инициатив в сфере ЖКХ должны стоять экономические расчеты и экономическая целесообразность, вывод о которой делается на основе цифр и данных. Самый простой путь оценки эффективности – это экономический анализ на основе реальных данных. Но реальные данные в таком масштабном проекте получить трудно, ведь сейчас просто не существует утвержденного регламента подсчета жилого фонда и невозможно точно сказать, сколько на самом деле есть квадратных метров недвижимости в конкретном городе. Про перепись населения мы слышали (хотя и не ко всем нам зашли переписчики), а о переписи жилого фонда нам ничего неизвестно. А ведь процесс переписи жилого фонда мог бы стать менее затратным, данные можно напрямую получить в управляющих компаниях или в организованных ТСЖ.

Для чего нужны данные о жилом фонде в части новых положений Жилищного кодекса? Прежде всего, для утверждения экономически эффективного пути развития ремонтов многоквартирных домов и создания базы для экономического обоснования изменений законодательства. О существовании подобных экономических обзоров нам неизвестно, хотя обсуждение применения закона идет полным ходом, и местные власти уже выносят решения, сколько взять денег с населения.

 

Что изменилось в законе

До принятия новых положений ЖК РФ существовало правило, что если в доме есть собственники квартир, то они же должны нести бремя ответственности за содержание общего имущества дома. То есть, если потекла крыша в доме или сломался лифт, или затоплен подвал, то все расходы, которые относятся к капитальному ремонту, финансируют сами собственники путем проведения общих собраний и сбора средств.

Теперь же законодатель решил, что собственники не могут договориться и принимать решения самостоятельно в части капитального ремонта, а должны сдавать деньги на капитальный ремонт дома постоянно, ежемесячно –  в специальный денежный фонд. То есть, уже не стоит вопрос, надо ли собирать денежные средства, потому что законодатель не дает нам такого выбора, а надо лишь решить, на что потратить собранные средства. Для этого нужно также провести общее собрание собственников.

Если собственники не могут договориться по вопросу, сколько и когда собирать, эту проблему решит местный закон – допустим, выплачивать по 5 рублей 86 копеек с метра площади, как это утвердили в Ярославле. Эту сумму будут ежемесячно включать в квитанцию об оплате. Таким образом, если у вас квартира площадью 50 квадратных метров, то вы будете дополнительно нести расходы в размере 293 рублей в месяц. Много это или мало, станет понятно, когда мы рассмотрим цифры, которые никогда не обманывают.

 

Почему мы покупаем новое жилье

В России после кризиса 1998 года постоянно увеличивался спрос на новое жилье, которое охотно приобретали как для собственного проживания, так и в целях инвестирования. Для большинства из нас покупка квартиры – это приобретение всей жизни. И предпочтительно всегда жилье в новостройках, ведь чем старше дом, тем больше с ним капитальных проблем. То есть, мы покупаем новые квартиры, чтобы меньше тратить денег, хотя бы на первом временном отрезке.

L00008677_800

 

Проблемы в законодательной базе

Прежде чем делать вывод о законе, необходимо его прочитать. Большинство из нас не читает источники, а читает обзоры, даже не думая о том, что обычно в СМИ работают люди, которые мало понимают в самом законодательстве, а руководствуются иными популистскими целями. Любой юрист скажет, что еще ни разу не принимали закон, который бы сразу оказался идеальным и начал действовать с первого дня его принятия. Государственную машину трудно раскрутить в нужном направлении, как и трудно ее остановить без государственной воли.

Перечисление проблем Жилищного кодекса может занять десяток страниц, и чтобы уже перейти к самому предмету статьи, назову лишь несколько спорных положений изменений ЖК в части капитального ремонта.

Наниматели муниципальных (и государственных) жилых помещений не платят взносы на капитальный ремонт. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должен вносить собственник жилых помещений государственного или муниципального фонда (ст.154 ЖК, ч.1, п. 2).

То есть, население платит налоги и с помощью этих налогов содержит жилые муниципальные помещения. Логичнее было бы уравнять в правах частных и государственных собственников, потому что определенный процент жилья в доме принадлежит муниципальной или государственной власти, и счет на капитальный ремонт этого дома будет пополняться не в полной мере.

Региональная программа по капитальному ремонту должна обновляться каждый год, при этом из программы будут исключать многоквартирные дома, которые признаны аварийными и подлежащими к сносу (ст. 168, ч.5). Допустим, пять лет многоквартирных дом сдавал деньги на капитальный ремонт, а ремонта уже и делать не нужно, потому что дом признан аварийным. Законодатель не дает ответа на вопрос порядка возврата накопленных денежных средств в данном случае.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к покупателю такого помещения переходит и доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете. Практически же мы придем к ситуации, что в стоимость продажи квартиры будут включать денежные средства на этом счете.

Жилищный кодекс не определил, что за использование региональным оператором средств, переданных собственниками помещений в многоквартирных домах, должны начисляться проценты. Кроме того, уполномоченные банки за хранение средств на специальном счете также не обязаны платить проценты, так как это определяется договором между оператором и уполномоченным банком.

Более сложные юридические противоречия предпочитаю опустить и перейти к анализу экономики новых положений ЖК РФ.

 

ТСЖ могут проспать

Первый способ формирования фонда капитального ремонта настроен на группу активных товариществ собственников жилья, которые уже успешно управляют собственными домами, поэтому на них возлагается ответственность на проведение процедуры общего собрания и возможность стать владельцем специального счета при условии поддержки данного решения двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений. Кто знаком с процедурой принятия таких решений,  подтвердит, что это сложный вопрос, и откладывать надолго проведение таких собраний нецелесообразно, потому что необходимый кворум для принятия решения имеет 67-процентный барьер, а пассивность основой массы собственников преодолеть достаточно трудно.

Однако не все товарищества собственников жилья подпадают под нужные критерии. Согласно закону владельцем специального счета может быть выбрано товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом, созданное в одном многоквартирном доме или в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более тридцати. Большинство ТСЖ, объединяющих собственников помещений двух и более домов, не смогут быть владельцами специальных счетов. Это означает, что если ТСЖ создано на базе одного многоквартирного дома, то оно сможет стать владельцем специального счета, если же ТСЖ создано на базе двух и более домов, то количество квартир должно быть не более тридцати. Найти обоснование этой цифре в тексте закона найти не удалось.

Средства фонда ремонта всегда доступны для собственников помещений в доме и могут использоваться в случае необходимости для проведения работ по капитальному ремонту, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил.

page183_0767d

 

Неизвестный нам оператор

Второй вариант подразумевает создание неизвестного нам пока регионального оператора, деятельность и средства финансирования которого законом не определены, но который получает полномочия по финансированию капитального ремонта многоквартирных домов за счет средств, поступающих на счет регионального оператора от платежей собственников помещений в многоквартирных домах, и за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета (ст. 180, ч. 1, п. 4 и ст. 182, ч. 1).

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах (ст. 179, ч. 4 и ст. 182, ч 1).

Таким образом, если в фонде капитального ремонта конкретного дома на момент проведения капитального ремонта оказалось недостаточно средств, региональный оператор для его ремонта может использовать средства, полученные за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, капитальный ремонт которых будет осуществляться в будущем. При этом региональный оператор обязан за шесть месяцев до начала года, в который будет проводиться капитальный ремонт дома, получить согласие собственников на «заём» средств регионального оператора (средств фондов ремонта других домов) и возврат займа.

Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме (ст. 182, ч. 7).

Без цитированных выше положений вся картина была бы неясна. Иными словами мы создаем кассу взаимопомощи, из которой сможем финансировать капитальный ремонт дома в запланированное время и на сумму, превышающую нынешние возможности конкретного дома.

 

Экономическая модель

Вот теперь самое время перейти к анализу экономической модели. Для начала определим условия, наподобие тех, по которым нас учили в средней школе.

Допустим в нашем маленьком городе пять домов, которые потребуют ремонта через каждые пять лет, при этом ремонт первого дома запланирован только через пять лет, то есть существует стадия накопления финансов без каких либо расходов. Накопление денежных средств без расходов является идеальным случаем в любой экономической модели, а мы и хотим создать модель, которая бы работала в идеальном мире, то есть без коррупции, воровства и инфляции, а также без зарплаты сотрудников регионального оператора фонда капитального ремонта. Если эта идеальная модель сработает в идеальном мире, то далее на нее можно наложить другие внешние обстоятельства, направленные на выведение модели из комфортной зоны, испытав ее на стрессоустойчивость.

Итак, у нас пять домов, первый, самый маленький и самый старый дом мы начнем ремонтировать через пять лет и применим всю мощь нашей экономической модели. Пятый же дом, как самый новый и самый сытый будет донором нашего предприятия все двадцать пять лет и только на двадцать пятом году заслужит наше внимание в виде финансирования капитального ремонта. Сумма взноса с квадратного метра установлена администрацией региона и составляет 5 руб. 86 коп. При этом в нашем идеальном мире все собственники жилья являются законопослушными гражданами и вносят все платежи регулярно и в полном объеме.

Исходные данные определены, теперь включаем калькулятор и начинаем считать. Сумма ремонта первого, самого старого дома в пятилетнем периоде составит 5  млн. рублей. Много ли это ? Здесь можно сравнить расходы на ремонт квартиры, если на сегодня хороший ремонт 50 метровой квартиры составляет в среднем 800 тыс. рублей, то в расчете на пятьдесят квартир, как в нашем первом доме сумма в 5 млн. рублей  ремонта кажется более чем скромной, еще и потому что в доме есть крыша, подвал и лифт.

На 6-м году вы потратили сумму в два раза большую, чем собрал первый и второй дома вместе за последние 5 лет. Соответственно, вычитаем потраченную сумму из общей суммы фонда, что совсем не противоречит положениям Жилищного кодекса, о чем было ранее упомянуто, потому что средства могут быть использованы и в большем объеме на возвратной основе. Как эту «возвратную основу» осуществлять законодатель вежливо умалчивает.

Но продолжаем далее собирать деньги, потому что жители нашего мини-города вежливые и любят любые налоги и сборы, какие бы мы ни придумали.

Далее мы делаем ремонты каждые пять лет, затем пять лет собираем деньги  для этих ремонтов. Стоимость ремонта каждого дома запланирована в той же пропорции, как и количество квартир в этих домах, то есть чем больше дом, тем больше сумма требуется для его ремонта.

К 20-му году мы еще находимся в положительной зоне, и у нас еще есть деньги на ремонт четвертого дома, однако к 21-му году ситуация «резко» меняется, и мы понимаем, что тратить деньги больше собранных без привлечения субсидий или кредитов мы уже не в состоянии. Вся сумма капитального ремонта пятого дома должна быть субсидирована или кредитована. Самое замечательное в этой модели, что пятый, тот самый богатый и сытый дом за период в 25 лет собирает сумму в пределах необходимой ему для ремонта, но эта сумма уже испарилась в ремонтах других домов.

Капитальный ремонт

 

Пирамида?

Показанная экономическая модель демонстрирует точно такие же результаты, даже если взять за основу пятьдесят домов и ремонтировать каждый год. Результатом всегда будет экономический провал на прогнозируемых этапах. Любой экономист скажет, что финансовая пирамида работает точно таким же образом, первый получает максимальные дивиденды, последний всегда теряет финансовые средства.

Чтобы убедиться в этом, введем явные признаки пирамиды, которые встречаются в новом Жилищном кодексе.

Первый признак – появление новых участников в виде новых домов, которые вкладывают деньги, но ничего не получают достаточно длительное время.

Второй признак – обеспечение роста выплат в расчете за квадратный метр, которые, вероятнее всего, будут ежегодно индексироваться в сторону увеличения.

Третий признак – выход участников из этой игры без возможности компенсации. Это признак достигается признанием дома аварийным или ветхим.

В банковской системе работает масса сотрудников, которые могут подсчитать эффективность любой более-менее вменяемой модели, вычислить накладные расходы, расходы на сам капитальный ремонт и составить кэшфлоу. Только при гарантии всех этих факторов выдается положительное решение на выдачу кредита, в  ином случае кредит выдается только под гарантии богатого поручителя. Можно с большой степенью вероятности предположить, что такой вид бизнеса на капремонтах не прошел бы необходимые стадии принятия решения в кредитном комитете любого банка.

 

Как приблизить схему финансирования капремонтов к реальной жизни

Социальная направленность изменений в закон в части формирования фонда капитального ремонта видна даже в отдаленном рассмотрении, потому на первом этапе финансируется капитальный ремонт запущенных домов, в которых собственники не могут самостоятельно осуществлять дорогостоящие ремонты общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, без привлечения субсидий можно провести капитальный ремонт старых домов за счет собственников нового жилья, а потом объявить что система себя не оправдала, как это мы уже видели в последних решениях о пенсионной реформе.

В таблице «Ремонт в пределах накоплений» ясно показано, что система устойчиво работает если расходы на ремонты многоквартирных домов равны накоплениям.

Ремонт в пределах накоплений
Сумма ремонта Кол. Лет Переходящий остаток
Дом 1

900 000

5

12 285 000

Дом 2

4 000 000

10

21 470 000

Дом 3

8 000 000

15

26 655 000

Дом 4

15 000 000

20

24 840 000

Дом 5

21 000 000

25

17 025 000

итого

48 900 000

 

В тоже время анализ таблицы «Ремонт в измененных временных периодах» показывает, что заимствования из накоплений других домов и сокращение временных периодов между ремонтами приводит систему к финансовому краху уже на ранних стадиях.

Ремонт в измененных временных периодах
Сумма ремонта Кол. Лет Переходящий остаток
Дом 1

5 000 000

5

8 185 000

Дом 2

10 000 000

8

6 069 000

Дом 3

15 000 000

11

-993000

Дом 4

20 000 000

14

-13082000

Дом 5

25 000 000

17

-30171000

итого

75 000 000

 

Таким образом, чтобы схема финансирования капремонтов перестала казаться классической финансовой пирамидой, необходимо скорректировать положения закона: запретить пользоваться накоплениями других многоквартирных домов, убрать пустые обещания возврата потраченных сумм. Недостаток финансирования социальных и «плохих» домов должно взять на себя государство путем субсидирования или выступлением гарантом по кредитованию фонда капитального строительства. Только тогда все станет на свои места с точки зрения экономики, и расходы социальных домов будут соответствовать сборам с них.

 

Буду рад любым обоснованным комментариям и опровержениям и очень хочу оказаться неправым в высказанной точке зрения.

 

Кандидат юридических наук, председатель ТСЖ с 6-летним стажем
Андрей Торопов