В ГК РФ нужно последовательно провести концепцию единого объекта недвижимости. Об актуальности вопроса о внедрении в ГК РФ концепции единого объекта может свидетельствовать разработка законопроекта Министерством экономического развития по поручению Председателя Правительства, а также положения Концепции развития гражданского законодательства (пункт 3.6.3) и Концепции развития законодательства о вещном праве (пункт 2.5.6).

Что означает концепция единого объекта недвижимости? Еще со времен римского права юристам известен принцип superficies solo cedit («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»), который означает, что объекты, находящиеся на земельном участке и связанные с ним, следует юридической судьбе этого участка. Из этого постулата можно вывести, что все возведенные постройки на земельном участке являются его частью и поступают в собственность лица, имеющего земельный участок на праве собственности.

Необходимо разграничивать несколько ситуаций, при которых происходит соединение вещей (то есть земельного участка с другими объектами). Первая ситуация связана с присоединением вещи к главной (земельному участку) таким образом, что первая теряет полностью свою самостоятельность и становится лишь составной частью главной. Объединение вещей представляет собой единую с экономической и юридической точек зрения вещь. В этом случае установление отдельных вещных прав на составную часть невозможно. Все присоединенные к земельному участку вещи являются его составной частью, и право собственности на земельный участок распространяется и на эти части.

Другой формой принадлежности является такое соединение вещей, при котором присоединяемая вещь сохраняет некоторую самостоятельность, но теряет свою вещно-правовую автономию и становится принадлежностью главной вещи. Несмотря на потерю полной автономности присоединяемая вещь все же сохраняет потенциальную возможность существовать и самостоятельно даже после присоединения, что отличает ее от составной части, упомянутой в первом типе соединения вещей. Это соединение можно назвать отношением принадлежности. Главная вещь и принадлежность, в отличие от основной вещи и ее составной части, не образуют единый объект вещного права. Юридическое значение принадлежности: все правовые распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи также распространяются на ее принадлежности. Такой режим характерен для присоединения к земельному участку тех вещей, которые в будущем можно отделить (например, фонтан).

Третьей конструкцией является соединение вещей, объединенных общим хозяйственным назначением. Она применяется не при механическом, а при пространственном или функциональном объединении вещей. Все вещи при таком объединении сохраняют полную юридическую самостоятельность. Но в определенных правовых ситуациях (например, при продаже) это объединение может выступать как один объект. Примером такого соединения является предприятие (ст. 132 ГК РФ).

Описанные выше три ситуации соединения вещей помогают разобраться в том, какое на сегодняшний день существует соотношение земельного участка и различных объектов (сооружений) на нем в законе и какие необходимо внести корректировки в это соотношение.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также воздушные и морские суда, подлежащие регистрации, жилые и нежилые помещения и т.д. Значит, к недвижимости относятся не только земельные участки, но также и объекты, перемещение которых теоретически является возможным. Можно увидеть, что законодатель при определении того, является вещь недвижимостью или нет, использует и физический критерий (прочность связи с землей), и юридический критерий (недвижимостью является то, на что зарегистрировано право, как на недвижимость). Сейчас в законе реализована вторая из описанных конструкций соединения вещей, при которой различные построенные на земельном участке объекты сохраняют некоторую самостоятельность, поскольку в отношении них устанавливаются отдельные вещные права.

Несмотря на указанные достоинства внедрения принципа единого объекта недвижимости, нельзя забывать про возможные проблемы, связанные с его реализацией. Главной проблемой будет определение режима поэтажной собственности. Сейчас в силу разделения прав на земельный участок и прав на жилые дома, можно иметь право собственности на квартиру, даже если земля под домом находится в чужой собственности. Переход на единый объект недвижимости будет означать, что нынешние собственники квартир будут иметь долю в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом. Р. С. Бевзенко считает, что для поэтажной собственности при определении правового регулирования следует сделать отступление от модели единого объекта. Однако вопрос поэтажной собственности стоит особняком и требует отдельного тщательного анализа. Перейти на концепцию единого объекта недвижимости сразу может оказаться сложно, потому что сейчас популярно строительство на арендованной земле. Многие владельцы строений не оформляли участки в собственность, и при моментальном введении концепции единого объекта недвижимости можно нарушить баланс интересов собственников строений и собственников земельных участков. Также может возникнуть проблема с определением прав учреждений и унитарных предприятий на строения, которые сейчас находятся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, потому что эти права на земельные участки не распространяются.

Тем не менее, проведение концепции единого объекта недвижимости внесет ясность в правовое регулирование недвижимости, позволит обороту земельных участков стать более понятным и стабильным.

Инициатива «Продвижение защиты Права собственности в России».

Автор статьи: Тимур Кобалия, Наталия Скрипкина